成功案例

借父母之名购买央产房,因被借名人去世产生的继承纠纷案件

作者:西安房产 来源:找法网 日期:2018年01月12日

 


(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

刘某、刘某1诉称:刘某、刘某1与刘某2、刘某3为兄弟姐妹四人,四人的母亲于20075月去世,父亲于2014524日去世。父母生前没有遗嘱,去世后留有遗产:位于朝阳区的房屋(以下简称14号房),位于通州区的房屋(以下简称2108号房)。刘某、刘某1诉至法院,要求判令:1、将14号房按360万元的价格进行分割;2、刘某、刘某1分别继承2108号房四分之一的份额。

2、被告辩称

刘某2辩称:14号房刘某2要求归其所有,刘某2在三个月内按照360万元的价格向其他三人支付折价款。就2108号房,不认可是刘某3购买,要求作为遗产分割。

刘某3辩称:刘某3同意14号房依法继承。就2108号房,购买时间应为200511月,20061月份房屋就已经交付了。购房款以及其他费用全部是刘某3出资,刘某某于20071228日亲笔写下证明书,故2108号房的实际产权人是刘某3,并对所有子女亲口说过产权人就是刘某3,因此该房屋不属于遗产,不同意分割。

二、法院查明

方某(2007427日去世)与刘某某(2014524日去世)原系夫妻,共育有子女四人,即刘某、刘某1和刘某2、刘某3。刘某2曾用名为刘斌。

1994年1214日,刘某某(买方、乙方)与中国青年报社(卖方、甲方)签订《房屋买卖合同》,约定中国青年报社将14号房出售给刘某某。1996621日,刘某某和中国青年报社共同向朝阳区房屋土地管理局递交《购房前夫妇工龄和超过65年改办成本价变更产权申请》,载明:职工刘某某于92年按标准价优惠办法购买14号房,并已进行产权登记。……现职工本人提出申请,我单位审核同意变更为成本价产权。双方同意共同遵守有关成本价产权的政策规定。”199841日,14号房转移登记至刘某某名下,产权来源为优惠出售

2005年1128日,刘某某(买受人)与中国青年报社(出卖人)签订的《中国青年报社经济适用住房买卖合同》,约定中国青年报社将2108号房出售给刘某某。之后,2108号房转移登记至刘某某名下,产权来源为经济适用住房

庭审中,刘某3提交20071228日的《证明书》一份,内容如下:“2108房,是中国青年报社为报社施工集资建造经济适用住房,本人购得该住房。本人已有住房,此房实为三女儿刘某3所买,是产权所有人,希望准予过户。本人年老多病,恐有不测,口说无凭,立此存照。此证明及报社购房买卖合同均由刘某3保存。父亲刘某某亲笔

刘某、刘某1不认可证据的真实性,但未申请笔迹鉴定,称不能证明是刘某某所写,且2108号房是经济适用房,只有刘某某有购买资格,该资格不可转让,刘某3不具备购买该房的主体资格。2108号房购买是用的刘某某夫妻共同工龄,购房时方某也在世,因此该房是刘某某的夫妻共同财产,即使该证明书是刘某某所写,也不能证明该房的性质。刘某2称真实性无法确认,也不申请笔迹鉴定,不认可2108号房是刘某3购买。

2015年127日,刘某3曾以所有权确认纠纷为由,将刘某、刘某1和刘某2诉至法院,要求确认2108号房归其所有。2015518日,法院做出判决,认为:刘某3负有举证证明其与刘某某存在借名买房的约定,且该约定不违反相关国家法律法规及政策。刘某3提交的刘某某书写之证明书鉴于刘某、刘某1、刘某2未否认其真实性,故该书证之真实性法院予以采信。结合刘某3提交的转账凭证及本案刘某2、刘某1的陈述,在没有相反证据的情况下可以认为房屋房款系刘某3出资支付。

房屋的购买系刘某某单位集资建房,对于这一重要财产取得行为,刘某某应与其妻平等协商并取得一致意见。但本案中,刘某3未能证明其母对借名买房的认可,而仅提供事后刘某某追认的证明书。因此,刘某3与刘某某之间是否存在有效的借名买房约定,刘某3未能证明。此外,本案各方均认可房屋系央产房,且房屋产权证书中确实登记的房屋性质为按经济适用住房管理。因此,刘某3主张确认房屋归其所有,须证明房屋可依法办理产权转移登记,但刘某3对此并无证据提交。因此,刘某3要求确认房屋归其所有之诉讼请求缺乏事实依据,法院不予支持。故判决驳回刘某3的诉讼请求。

14号房的分割方案,刘某2主张房屋归其所有,其按照总价360万元的标准,在三个月内向其他三方支付房屋折价款。刘某、刘某1、刘某3对此均表示同意。

三、法院判决

1、位于朝阳区的房屋归刘某2所有,刘某2向刘某、刘某1、刘某3各支付房屋折价款九十万元。

2、位于通州的房屋由刘某、刘某1、刘某2和刘某3共同继承,各占四分之一的份额。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

继承从被继承人死亡时开始。继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。本案中,刘某、刘某1和刘某2、刘某3系被继承人刘某某的子女,且双方均未提交刘本如生前留有遗嘱或遗赠扶养协议的证据,故刘某、刘某1要求按照法定继承原则确认遗产份额,进行分割,法院予以支持。

继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神,协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额,由继承人协商确定。协商不成的,可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。现刘某2主张14号房归其所有,其在三个月内按照总价360万元的标准向其他三方支付折价款,且刘某、刘某1和刘某3均无异议,法院予以确认。

至于2108号房,法院认为,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。本案中,其一,现2108号房登记在被继承人刘某某名下,生效判决已经认定2108号房系央产房,属政策性保障住房,且至今不能上市交易。其二,根据相关法律规定,借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。换言之,即使刘某3所主张的借名买房关系存在,也可能将面临履行不能的风险。故2108号房应认定为刘某某去世时的遗产,现刘某、刘某1在房屋尚不能上市交易的情况下,仅要求确认继承份额,法院予以支持。

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