成功案例

要求确认变更承租人租赁合同无效纠纷案件

作者:西安房产 来源:找法网 日期:2018年01月11日

 

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

20144月,黄某某诉称:1992年,北京某厂将8号院房屋2间分配给我,我成为房屋的承租人。后我爱人张某将房屋借给朋友李某,李某又将房屋借给其表弟王某使用至今。201212月,因我的孙子上学需要使用房屋,张某要求李某返还房屋时,被告知房屋承租人已变更为王某的妻子刘某。

2014年,北京市东城区房屋土地经营管理一中心书面答复我称,房屋原承租人为黄某某,黄某某于19949月向北京市东城区房屋土地经营管理一中心某中心(以下简称某中心)提出书面申请,将房屋承租人变更为刘某,该单位于19949月为其办理更名手续,现房屋由刘某承租。但我从未提出变更承租人申请,与刘某也不相识,某中心在审查变更承租人申请时没有尽到审查义务。在原承租人不知情的情况下,某中心与刘某变更承租人的行为侵害了我的权利。现我诉至法院,要求确认某中心与刘某签订的房屋租赁合同无效。

二、被告辩称

某中心辩称:黄某某所述与事实不符。我中心与刘某并没有恶意串通的故意,当时变更承租人是基于黄某某的变更承租人申请,上面有黄某某、刘某签字,有北京市分司厅中学的盖章。我中心变更承租人的手续是合法有效的,故不同意黄某某的诉讼请求。

刘某辩称:1992年,我与王某婚后无房居住,通过李某介绍居住在房屋处。1994年,我通过李某之妻宋茜与黄某某商定,我出资3500元给黄某某,黄某某将房屋承租人变更为我。后黄某某将其公有住房租赁合同交还给房管部门,房管部门办理变更承租人手续。19949月,某中心与我签订诉争房屋租赁合同,由我承租房屋,交纳房屋租金。自19949月起,黄某某从未交纳过房屋租金,亦未将户口迁入房屋处,证明黄某某已明知承租人变更为我的情况。现在黄某某要求确认合同无效,也超过了法律规定的诉讼时效,丧失胜诉权。现此处房屋面临拆迁,面对利益诱惑,黄某某在事隔20年之后诉至法院,违反诚实信用原则。我不同意黄某某的诉讼请求。

二、法院查明

1992528日,某中心与黄某某签订《公有住宅租赁合同》,约定黄某某承租北京市某8号院29-30房屋2间,房屋使用面积为18.8平方米。

19949月,某中心依据署名为黄某某的变更承租人申请,将房屋承租人变更为刘某,并与刘某签订《公有住宅租赁合同》,由刘某承租房屋至今。变更承租人申请内容为:“交道口房管所负责同志您好!我叫黄某某,现为29-30号房的承租人(南房一间半)。我单位已分配给我增加了新的住房。因此,愿将此房让给我的妯娌刘某居住。刘某现为北京市分司厅中学教师,其学校无力解决教职工住房问题,能使刘某就近工作和其子的入学问题得解决,恳请政府帮助解困为盼。为此,我愿将承租人改为刘某。”在申请签字处有黄某某、刘某的签字,盖有北京市分司厅中学公章并注明情况属实。

原审法院审理中,关于房号变更的问题,某中心称:涉诉2间房屋是一体的,在×××6号院及8号院各有1间房屋,1号房是在6号院内,2930号房是在8号院内;现在原1号房编号变更为31-230-4;故现《公有住宅租赁合同》中的编号发生变更,虽与原《公有住宅租赁合同》中编号不一致,但为同一住房。黄某某及刘某对此予以认可。

关于房屋承租人的变更问题,某中心称:黄某某与刘某之间属于申请变更承租人,只要双方当事人到房管部门进行变更,房管部门就予以变更,某中心依据上述承租人变更申请,将承租人变更为刘某。

黄某某不认可其签署过19949月的变更承租人申请,并申请对变更承租人申请中承租人处黄某某的签字是否由其本人所签进行鉴定。法院准予后,经北京市高级人民法院摇号确定,由鉴定中心进行本次鉴定。201411月,北京法源司法科学证据鉴定中心出具《司法鉴定意见书》,结论为检材承租人处“黄某某”签名字迹与样本上的“黄某某”签名字迹不是同一人所写。

关于承租人变更过程,刘某称:当时其与黄某某并不相识,通过宋茜与黄某某就变更承租人一事达成一致;刘某给付宋茜3500元,宋茜将上述变更承租人申请给付刘某;之后,一个自称是黄某某的人与刘某共同到房管部门办理承租人变更手续;因时间久远,记不清当时同去房管部门的人是否是现在的黄某某。对此,某中心、刘某未向本院提交宋茜的收条等相关证据予以佐证。

三、法院判决

确认某中心与刘某签订的《公有住宅租赁合同》无效。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。无效合同自始没有法律约束力。根据本案查明的事实,房屋为某中心管理的直管公房,原由黄某某承租。后该房依变更承租人申请变更由刘某承租。但在诉讼中,经司法鉴定,变更承租人申请中署名黄某某的签字并非黄某某本人所签,而某中心依据该申请,将房屋承租人由黄某某变更为刘某,且与刘某签订《公有住宅租赁合同》。现刘某不能举证证明其与黄某某就变更承租人一事达成一致,且李某、宋茜对刘某所称通过宋茜与黄某某就变更承租人一事达成一致予以否认,刘某在未经原承租人黄某某同意的情况下,向某中心提交变更承租人申请,存在恶意。某中心并未认真核查变更承租人申请的真实性,在此情况下将房屋承租人变更为刘某,亦存在过错。因某中心与刘某的行为侵害了原承租人黄某某的权利,故黄某某要求确认某中心与刘某签订的房屋租赁合同无效,应当予以支持。


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