成功案例

要求确认变更承租人的房屋租赁合同无效纠纷案件

作者:西安房产 来源:找法网 日期:2018年01月11日

 

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

20139月,李某1、李某2、李某3、李某4诉称:我们四人与李某某系姐妹,赵男系我们的母亲。1982年,赵男一家因拆迁安置取得位于xx号房屋,该房产权人为某单位,承租人为赵男。2007722日,赵男去世,姐妹几人协商以李某某的名义继续承租401号房屋,但实质上仍为共同共有,如房屋有变动需姐妹几人协商共同决定。20099月,李某某在我们不知情的情况下,将房屋转给马某某,并到某单位办理了相应的变更手续。我们认为李某某、马某某、某单位恶意串通,损害了我们的权益,且变更行为违反了相关规定,故诉至法院,要求确认马某某与某单位签订的租赁合同无效。

2、被告辩称

李某某辩称:李某1、李某2、李某3、李某4不是401号房屋的共居人。赵男去世后,家人一致协商由我承租401号房屋。新的租赁关系建立后,我申请退租与李某1、李某2、李某3、李某4已无关系。

马某某辩称:不同意李某1、李某2、李某3、李某4的诉讼请求,我同某单位所签订的租赁合同合法有效。

某单位辩称:不同意李某1、李某2、李某3、李某4的诉讼请求。我单位依李某某申请办理相关手续合法有效。

二、法院查明

某单位系401号房屋的产权人。李伟杰、李某1、李某2、李某3、李某4、李某某系兄弟姐妹关系,赵男系上述六人的母亲。1982年,赵男原承租的xx房屋被拆迁后,安置到401号房屋,并成为401号房屋的承租人。20077月,赵男去世。20079月,李某1、李某2、李某3、李某4、李伟杰出具说明,同意将401号房屋变更为李某某。其中,李某1出具的说明内容为“因母亲赵男去世,现401号房产证户名改为李某某,同意居住权。如房屋有变动,姐妹几人互相协商解决”。2007117日,李某某向某单位提交承租401号房屋申请。200969日,李某某向某单位提交变更承租人申请,申请变更401号房屋承租人为马某某。同时,马某某提交承租401号房屋申请。当日,马某某与某单位就401号房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》。

李某1、李某2、李某3、李某4主张李某某在转让承租权时并未按照李某1出具的说明中的约定进行协商,且转让时李某4的户口仍然在401号房屋内,属于共居人,李某某在未征求李某1、李某2、李某3、李某4同意的情况下即将401号房屋的承租权转让给马某某,使得马某某与某单位签订《北京市公有住宅租赁合同》。

李某某、某单位对李某1、李某2、李某3、李某4的主张不予认可。李某某称李某1出具的说明中的内容是指如果在变更401号房屋承租人至李某某过程中出现变化,姐妹互相协商,而非在李某某成为承租人后再次处分房屋需要姐妹互相协商。因此,某单位与马某某签订的《北京市公有住宅租赁合同》合法有效。马某某称不知道李某1出具的说明。马某某、李某某称因马某某与李某某系邻居,二人关系不错,因李某某要去照顾孙子不再居住401号房屋,故无偿转让承租权给马某某,不存在恶意串通的情形。某单位称李某1出具的说明确实在档案中留存,但李某某作为承租人同意变更承租人,某单位没有进行干涉。

诉讼中,李某1、李某2、李某3、李某4、李某某均表示,1982年的拆迁协议已经无法提交,变更承租人时为李某某时,李某1、李某2、李某3并不在401号房屋内居住,但李某3、李某4的户口在401号房屋内。

另查,19971024日,李某4户口由原北京市崇文区桃园东里王5号迁入401号房屋,2010525日,李某4户口由401号房屋迁出至北京市房山区402号。经法院前往北京市房山区派出所调查,该派出所表示从现有情况来看,李某4的户口迁入系本人亲自办理。

三、法院判决

驳回李某1、李某2、李某4、李某3的诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

首先,李某1在其书写的声明中注明“如房屋有变动,姐妹几人互相协商解决”,李某某、某单位对上述记载均不持异议,只是上述内容的理解与李某4不同。法院从日常习惯的角度,对李某1、李某2、李某3、李某4的理解予以认定。但法院需要指出的是,因马某某称并不了解上述声明内容,且李某4亦未提交证据证明马某某清楚上述内容,故现有证据仅能认定李某某、某单位在变更承租人过程中存在瑕疵,但无法使法院认定马某某存在恶意。

其次,法院注意到李某某、马某某均称申请变更承租人为马某某系无偿,但凭无偿这一情节,法院亦无法认定马某某与李某某、某单位存在恶意串通的情形。

第三,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。而马某某与某单位签订《北京市公有住宅租赁合同》的行为并没有违反法律、行政法规强制性规定。

综上,法院对李某4以马某某、某单位、李某某之间存在恶意串通,以及违反相关规定为由,确认《北京市公有住宅租赁合同》无效,不予支持。


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